Catalunha comemora nesta segunda-feira dois anos com aluguéis bateu em alguns municípios. Foi a primeira comunidade a aplicar áreas estressadas, a medida estrela do lei de habitação —aprovado pelo PSOE e pelos parceiros de esquerda— para enfrentar a crise imobiliária. O País Basco, Navarra e a Galiza seguiram os seus passos. Dados oficiais sugerem que os limites de preços conteram os aumentos, embora o alívio mal se reflita nos registos dos portais imobiliários. Além do preçosos olhos estão voltados para o impacto no volume de contratos celebrados, dado o risco de as restrições reduzirem a oferta de apartamentos disponíveis. Na Catalunha e na Corunha registaram-se descidas, enquanto em Navarra os primeiros dados apontam para uma situação de estabilidade e no País Basco as limitações de preços ainda não arrancaram.
Segundo dados do Institut Català del Sòl (Incasòl), desde a aprovação das áreas sob pressão na Catalunha até ao terceiro trimestre de 2025 – o último com estatísticas oficiais – houve sinais 165.225 contratos de aluguel em todo o município, 23,8% menos do que no mesmo período imediatamente anterior. Desse volume total, 149.188 foram assinados nos 271 municípios declarados como áreas de estresse – devido aos preços da habitação terem subido pelo menos três pontos acima do IPC nos cinco anos anteriores à declaração ou aos residentes terem que destinar mais de 30% de sua renda para pagar aluguel ou hipoteca – registrando uma queda de 21,4%.
A Generalitat associa esta evolução das empresas – que registaram uma ligeira recuperação em meados do ano passado com um aumento homólogo de 9,7% no terceiro trimestre – a uma maior estabilidade dos contratos, leitura partilhada pelo Sindicat de Llogateres. “O número de novas assinaturas de contratos desacelerou fruto de menor rotatividade, o que indica maior estabilidade nas famílias arrendadas”, Esta organização valoriza numa análise realizada por ocasião dos dois anos de vigência das áreas sob pressão na Catalunha, aproveitando para exigir, entre outras medidas, mais mecanismos de controlo e eliminar ou limitar as atualizações anuais dos contratos.
No entanto, o setor imobiliário interpreta a redução do número de contratos como uma queda na oferta de arrendamento em resultado de limitações de preços. “Não sei sob que ponto de vista se pode considerar que se os contratos caem é porque estão mais estáveis”, rejeita Ferran Font, diretor de estudos do portal imobiliário Pisos.com. “O objetivo era melhorar a acessibilidade à habitação e não foi alcançadoporque o que vemos é menos casas que se arrendam e menos casas disponíveis, então quem quer arrendar enfrenta mais problemas, porque há menos habitação e isso acaba por afectar mais quem tem piores condições, como os jovens ou familiares mais vulneráveis”, afirma.
“Tentaram implementar medidas para facilitar o acesso à habitação e a realidade é que a oferta foi reduzida e criou-se uma situação gravíssima de insegurança jurídica”, concorda Montserrat Junyent, presidente da Associação de Agentes Imobiliários de Barcelona, que salienta que o problema da falta de oferta já é “estrutural” e destaca o excesso de regulação. Conforme ele explica, eles estão recebendo cada vez mais perguntas sobre as regras. “Enviamos uma série de perguntas interpretativas à administração em fevereiro do ano passado e eles só as responderam quase um ano depois”, lamenta.
Paralelamente à redução dos contratos de arrendamento permanente, na Catalunha Os temporários proliferaram, excluídos dos limites de preços. Esta tipologia passou de representar 5,7% dos contratos de arrendamento celebrados em toda a comunidade entre janeiro e setembro de 2023 para 12,6% em 2025. “Diante de uma legislação muito intrusiva, muitos proprietários retiram a sua casa do mercado e transferem-na para arrendamento temporário ou turístico”, afirma Font, que defende dar mais “tranquilidade” aos proprietários.
Quedas mais íngremes
A queda no volume de novos arrendamentos residenciais também foi notada na sequência da declaração de zona de stress na Corunha, único município da Galiza que tem essa consideração. O governo regional – e o PP em geral – rejeita este mecanismo como solução para a crise imobiliária – processou-o a pedido da Câmara, liderada pelo PSOE. Segundo dados do Observatório Galego de Habitação, entre agosto de 2025 e fevereiro de 2026 Foram assinados 2.619 contratos de aluguer na capital da Corunha, menos 25,9% do que no ano anterior.
A Corunha não é a única cidade galega onde este declínio ocorreu. Nesse mesmo período, o volume de contratos assinados também foi reduzido nos restantes grandes municípios da comunidade – Vigo, Ourense, Lugo, Santiago de Compostela, Pontevedra e Ferrol -, sem serem declarados como zonas de stress e, portanto, sem terem preços máximos. No entanto, foram quedas menores, entre 3,9% e 14%, exceto a diminuição de 24,1% registada em Pontevedra. “Dada a situação de pouca estabilidade jurídica que existe, “A tendência de queda da oferta ocorre em toda a Espanha, mas as quedas são maiores nas zonas estressadas”aponta Fonte.
Em Navarra, as zonas sob pressão também começaram a funcionar no verão passado em 21 municípios, embora de momento a assinatura de contratos não tenha sofrido. Segundo dados do governo regional, no quarto trimestre do ano passado foram formalizados 4.202 arrendamentos, face aos 4.176 assinados no período homólogo de 2024, e a renda média paga pelos inquilinos nas zonas em situação de stress foi de 774,3 euros, 2,3% abaixo dos 792,6 euros do final do ano anterior.
Por seu lado, no País Basco as zonas tensionadas têm entrado em vigor nos últimos anos. A primeira localidade foi Errenteria, no final de janeiro de 2025. Seguiram-se outras 13, incluindo as três capitais. No entanto, apesar da afirmação, as limitações de preços não decolaram devido ao atraso dos tesouros provinciais em transmitir ao Ministério da Habitação os dados necessários para preparar o índice com o qual os limites são definidos. Em Guipúzcoa, esta referência só estava disponível em Outubro do ano passado – um ano e meio mais tarde do que no resto de Espanha – e em Biscaia e Álava só está prevista a sua existência em Maio.
Preços limitados
O índice de referência do ministério define uma faixa de preço para cada casa, dependendo de suas características e localização. Em áreas sob estresse, este parâmetro é utilizado para determinar o valor de novos contratos de aluguel quando o apartamento é alugado pela primeira vez em cinco anos. Para os pequenos senhorios a referência é o preço pago pelo anterior inquilino, enquanto os grandes proprietários podem escolher entre os dois parâmetros. Há circunstâncias em que a lei permite a fixação de um preço mais elevado, por exemplo se a casa estiver a ser renovada. O efeito estatístico do arrendamento de mais apartamentos maiores ou em zonas mais caras também pode fazer subir os preços.
Segundo dados da Galiza, este sistema, que se combina com uma série de incentivos fiscais Para os proprietários, na Corunha, deixou uma primeira queda de 1% na renda média paga pelos inquilinos – 722 euros – face ao mesmo mês de 2024. Na Catalunha, as estatísticas do Incàsol também reflectiram diminuições homólogas de até 4,7% na comunidade como um todo e 8,9% na capital no início de 2025. No entanto, nos últimos trimestres para os quais há dados, voltaram a observaram ligeiros aumentos de 1,8% em Barcelona, por exemplo, e de 1,9% no número total de municípios declarados como áreas sob pressão, o que contribuiu para o aumento de 4,5% em toda a Catalunha.
Fonte: 20 Minutos
